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標(biāo)題: 2014年上半年隨州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析報(bào)告 [打印本頁(yè)]

作者: 淘樂(lè)樂(lè) 時(shí)間: 2014-7-30 08:51
標(biāo)題: 2014年上半年隨州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析報(bào)告
2014年，我市認(rèn)真貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，著力調(diào)結(jié)構(gòu)、促發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，供需基本平衡，繼續(xù)保持與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。
一、2014上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)發(fā)展?fàn)顩r

（一）商品房供給面積四降兩升
隨州中心城區(qū)新開(kāi)工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面積42.5826萬(wàn)平方米，比去年同期減少1.3萬(wàn)平方米，下降3.15%；商品房預(yù)售上市面積42.247萬(wàn)平方米，比去年同期減少6.6萬(wàn)平方米，下降12%。
廣水市新開(kāi)工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面積20.1萬(wàn)平方米，比去年同期減少6.4萬(wàn)平方米，下降24.15%；商品房預(yù)售上市面積27.37萬(wàn)平方米，比去年同期增加7.61萬(wàn)平方米，增幅38.51%。
隨縣新開(kāi)工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面積20萬(wàn)平方米，比去年同期減少1.27萬(wàn)平方米，下降幅度6%；商品房預(yù)售上市面積22.44萬(wàn)平方米，比去年同期增加16.7萬(wàn)平方米，增幅291%。

（二）商品房銷(xiāo)售面積上升明顯
隨州市中心城區(qū)商品房合同備案面積59.6萬(wàn)平方米，比去年同期增加7.14萬(wàn)平方米，增幅13.6%；交易金額25.03億元，比去年同期增加4.41億元，增幅21.38%。
廣水市商品房合同備案面積18.45萬(wàn)平方米，比去年同期增加1.63萬(wàn)平方米，增幅9.7%。
隨縣商品房合同備案面積7.95萬(wàn)平方米，比去年同期增加2.58萬(wàn)平方米，增幅48%。

（三）商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)小幅上漲
隨州中心城區(qū)商品住宅綜合平均交易價(jià)格為3959元/平方米，較2013年上漲236元/平方米，漲幅6.34%。
廣水市商品住宅綜合平均交易價(jià)格為2862元/平方米，較2013年上漲102元/平方米，漲幅3.7%。
隨縣商品房住宅綜合平均交易價(jià)格為2785元/平方米，比2013年上漲195元/平方米，漲幅7.5%。

（四）購(gòu)房人群保持穩(wěn)定
近幾年來(lái)，我市本地人群一直是城區(qū)購(gòu)房的主力軍，2014年上半年，我市本地人群購(gòu)房面積、購(gòu)房套數(shù)分別占總成交面積、套數(shù)的91.91%、95.34%，繼續(xù)穩(wěn)坐房地產(chǎn)交易市場(chǎng)頭把交椅。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中存在的問(wèn)題
受房地產(chǎn)調(diào)控政策、市場(chǎng)預(yù)期不明朗、購(gòu)房主體單一等多重因素的影響，我市房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的也逐步暴露出更多問(wèn)題，主要有以下幾個(gè)方面：

（一）新建商品房庫(kù)存量偏大
截2014年6月底，歷年累計(jì)至今待售的商品房和今年新開(kāi)工在建的商品房，我市商品房待售面積已高達(dá)296.7萬(wàn)平方米，其中，中心城區(qū)商品房待售面積達(dá)169萬(wàn)平方米，廣水市待售面積102.7萬(wàn)平方米，隨縣待售面積25萬(wàn)平方米。按目前銷(xiāo)售情況，廣水市需33月消化庫(kù)存，中心城區(qū)和隨縣也分別需17個(gè)月和19個(gè)月。庫(kù)存量的增長(zhǎng)將進(jìn)一步加劇下半年的促銷(xiāo)壓力。

（二）商品房交付延期現(xiàn)象普遍
主要表現(xiàn)在合同約定交房的時(shí)間不規(guī)范，開(kāi)發(fā)企業(yè)自定交房時(shí)間過(guò)短，或在房屋未通過(guò)質(zhì)量驗(yàn)收，未完善基礎(chǔ)設(shè)施的情況下違規(guī)交房。違規(guī)、延期交房，導(dǎo)致購(gòu)房者強(qiáng)烈不滿，糾紛、投訴不斷，房產(chǎn)部門(mén)又難以獨(dú)立解決。

（三）部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不能如期辦理房屋總登記
目前，主要有以下6個(gè)方面的因素導(dǎo)致商品房不能如期辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記：
1、開(kāi)發(fā)企業(yè)的不規(guī)范建設(shè)（超規(guī)劃建設(shè)），使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目無(wú)法獲取規(guī)劃驗(yàn)收證明，導(dǎo)致辦理房產(chǎn)證的手續(xù)要件不齊全，延遲了辦理房產(chǎn)總證的時(shí)間。
2、商品房建設(shè)項(xiàng)目分期建設(shè)的，由于分期建設(shè)的項(xiàng)目不能分期驗(yàn)收，先期建設(shè)的房屋不能先期辦理竣工驗(yàn)收備案證，有的小區(qū)分期建設(shè)時(shí)間跨度很長(zhǎng)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理房產(chǎn)總證時(shí)間延遲。
3、拆遷還建的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目落實(shí)不了相關(guān)協(xié)議，開(kāi)發(fā)企業(yè)不能取得相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法及時(shí)辦理房產(chǎn)總證。
4、部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)途中修改設(shè)計(jì)方案，導(dǎo)致工期拖延，延遲了交房、辦證時(shí)間。
5、已經(jīng)處罰過(guò)的樓盤(pán)，相關(guān)部門(mén)長(zhǎng)時(shí)間不能完善相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)延遲了房屋分戶登記辦證的時(shí)間。
6、少數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)與建設(shè)施工單位的經(jīng)濟(jì)糾紛，使相關(guān)手續(xù)不能到位，開(kāi)發(fā)企業(yè)延遲了交房、辦證時(shí)間。

三、2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展望

（一）房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境趨穩(wěn)。十八屆三中全會(huì)著重強(qiáng)調(diào)“市場(chǎng)決定性”，預(yù)計(jì)未來(lái)樓市政策將逐步擺脫過(guò)去全國(guó)一刀切的模式，各地樓市會(huì)根據(jù)不同城市特性產(chǎn)生分化，并加快探索房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立，然而在長(zhǎng)效機(jī)制未成熟前，為保證樓市穩(wěn)定，現(xiàn)行調(diào)控手段仍將繼續(xù)實(shí)行。隨著中央進(jìn)一步明確“保障的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系總方針，預(yù)計(jì)在現(xiàn)代市場(chǎng)體系更加完善后，樓市調(diào)控將逐步去行政化，逐步改變“開(kāi)發(fā)商限價(jià)限售、融資受限；購(gòu)房者住房限購(gòu)、購(gòu)房限貸”的局面，回歸其市場(chǎng)化本質(zhì)屬性，市場(chǎng)將在資源配置中起決定性作用。未來(lái)，我市的房地產(chǎn)業(yè)也將不斷朝著平穩(wěn)、有序、健康的方向發(fā)展。

（二）市場(chǎng)供需可保持平衡。按照隨州市總體規(guī)劃和《2014年政府工作報(bào)告》年，“十二五”期間，我市將建設(shè)“雙百”城市，每年的城鎮(zhèn)化率都將提高2個(gè)百分點(diǎn)左右，城鎮(zhèn)人口比重不斷增加，購(gòu)房消防群體將逐步壯大，再對(duì)比2013年和2014年上半年房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地供給和商品房銷(xiāo)售備案量等情況，預(yù)計(jì)2014年，商品房年交易量預(yù)計(jì)會(huì)在100萬(wàn)平方米左右。

（三）房?jī)r(jià)繼續(xù)小幅上升。隨著人力、土地、建安等要素成本的不斷上漲，匯集到商品房的表現(xiàn)就客觀存在房?jī)r(jià)上漲的必然性。2013年，中央明確了“保障的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系總方針，這在一個(gè)方面表明了中央的態(tài)度，即在解決住房困難家庭問(wèn)題的基礎(chǔ)上，適當(dāng)放開(kāi)行政對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)，努力實(shí)現(xiàn)“低端有保障、中端有支持、高端有需求”的住房供給模式。目前，在國(guó)家大的宏觀調(diào)控政策不變的情況下，預(yù)計(jì)我市2014年商品房?jī)r(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，但仍會(huì)呈現(xiàn)小幅上漲趨勢(shì)。

四、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作的對(duì)策和建議
（一）關(guān)于加強(qiáng)新建商品房交付使用管理的對(duì)策建議
1、嚴(yán)格商品房交付使用條件。建議依據(jù)法律法規(guī)及有關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)商品房竣工驗(yàn)收管理，積極推行商品房工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收制度，對(duì)不符合商品房交付使用條件的，嚴(yán)格禁止交房。
2、規(guī)范新建商品房的交付程序。在新建商品房交付過(guò)程中，重視交付程序的管理，通過(guò)具體的辦法規(guī)范交付程序，避免相應(yīng)的交付糾紛。
3、落實(shí)新建商品房的質(zhì)量責(zé)任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)包括建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任，勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及合同約定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。預(yù)售商品房存在質(zhì)量問(wèn)題的，購(gòu)房人有權(quán)依照法律、法規(guī)及合同約定要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任并賠償相應(yīng)損失。
（二）關(guān)于解決商品房辦證難的對(duì)策建議
1、加大政策宣傳力度，引導(dǎo)購(gòu)房群眾樹(shù)立正確的維權(quán)意識(shí)。商品房辦證難，群眾一般采用上訪、投訴方式來(lái)解決問(wèn)題。國(guó)家為了維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，規(guī)范開(kāi)發(fā)企業(yè)行為出臺(tái)了很多法律、法規(guī)，特別是最高人民法院出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題》的解釋?zhuān)瑢?duì)商品房糾紛的審判提供了非常具體的指導(dǎo)意見(jiàn)，也為商品房糾紛的處理提供了非常好的解決辦法。各部門(mén)應(yīng)加大宣傳力度，利用正確的輿論導(dǎo)向，引導(dǎo)購(gòu)房群眾運(yùn)用法律武器更好地解決實(shí)際問(wèn)題和維護(hù)自身的合法權(quán)益。
2、加大政策研究力度，出臺(tái)相關(guān)政策切實(shí)解決辦證難問(wèn)題。一是根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，改變?cè)≌^(qū)整體項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收方式，對(duì)住宅小區(qū)群體項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的采取分期驗(yàn)收方式，縮短購(gòu)房群眾辦證周期，切實(shí)解決因無(wú)竣工驗(yàn)收證明而辦不成房產(chǎn)證的問(wèn)題。二是對(duì)于已建成的違規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，先予處罰，然后完善相關(guān)手續(xù)，并給予辦理房屋登記，切實(shí)解決購(gòu)房群眾的后顧之憂。三是盡早出臺(tái)《房屋登記歷史遺留問(wèn)題處理辦法》，切實(shí)解決因房屋的建設(shè)單位關(guān)停、倒閉、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)或工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照逾期不年檢且無(wú)人主張企業(yè)權(quán)利影響房屋登記辦證的問(wèn)題。
（三）加大監(jiān)管執(zhí)法力度，源頭治理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的違法違規(guī)行為
由于房產(chǎn)辦證是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)流程中的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)監(jiān)管涉及多個(gè)職能部門(mén)，要規(guī)范開(kāi)發(fā)企業(yè)的建設(shè)行為，僅靠住建、房產(chǎn)部門(mén)難以完全到位。建議研究制定《隨州市商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)監(jiān)管辦法》，明確各部門(mén)監(jiān)管職責(zé)，建立各部門(mén)整體聯(lián)動(dòng)、綜合執(zhí)法機(jī)制，從源頭上遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)亂象，營(yíng)造良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，真正讓老百姓放心買(mǎi)房，買(mǎi)放心房。

作者: 雁過(guò)留聲 時(shí)間: 2014-7-30 10:21
房子是越賣(mài)越漲，等降價(jià)還得一個(gè)漫長(zhǎng)時(shí)期啊！

作者: 淘樂(lè)樂(lè) 時(shí)間: 2014-7-30 17:44
據(jù)說(shuō)2020年以后。。。。磚家說(shuō)的呢

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