隨州房地產(chǎn)高庫存是城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的“陣痛”

默默的朱

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2016-02-16 09:36:36中國指數(shù)研究院|分享

從早期的福利房到如今遍布新老城區(qū)的商品房，隨州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展見證了城市區(qū)域和產(chǎn)業(yè)發(fā)展變遷之路。進(jìn)入“白銀時(shí)代“，受制于城市產(chǎn)業(yè)能級(jí)低、人口導(dǎo)入差等問題，商品房去化緩慢，庫存水平居高不下。未來，唯有發(fā)展經(jīng)濟(jì)、吸引人流、帶來購房新需求，方為破局之道。

中國指數(shù)研究院組織300名分析師在春節(jié)返鄉(xiāng)期間對(duì)全國各級(jí)城市房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)進(jìn)行調(diào)研。分析師對(duì)各城市特征、住房現(xiàn)狀、庫存規(guī)模、人口流向等進(jìn)行深入摸底，并對(duì)未來市場(chǎng)空間和投資機(jī)會(huì)進(jìn)行分析，為去庫存策略建言獻(xiàn)策。


從早期的福利房到如今遍布新老城區(qū)的商品房，隨州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展見證了城市區(qū)域和產(chǎn)業(yè)發(fā)展變遷之路。進(jìn)入“白銀時(shí)代“，受制于城市產(chǎn)業(yè)能級(jí)低、人口導(dǎo)入差等問題，商品房去化緩慢，庫存水平居高不下。未來，唯有發(fā)展經(jīng)濟(jì)、吸引人流、帶來購房新需求，方為破局之道。

1、湖北最“年輕”的地級(jí)市，對(duì)外開放的“北大門”

隨州地處湖北省北部，是湖北省最“年輕”的地級(jí)市，曾隸屬歷史名城襄陽下轄縣級(jí)市。區(qū)位東承武漢，西接襄陽，北臨信陽，南達(dá)荊州，居“荊豫要沖”，扼“漢襄咽喉”，為“鄂北重鎮(zhèn)”，是湖北省對(duì)外開放的“北大門”，也是湖北省打造的襄十隨汽車工業(yè)走廊重要城市。

2、區(qū)域及產(chǎn)業(yè)變遷和發(fā)展之路

隨州下轄一市一區(qū)一縣，2014年末全市常住人口218萬人，其中城鎮(zhèn)人口102萬人，城鎮(zhèn)化率接近50%。目前隨州以中心城區(qū)開啟了“東拓、西抑、南優(yōu)、北調(diào)”的空間拓展策略。我成長在老城區(qū)父母單位分配的福利房大院里，院子旁邊便是生產(chǎn)廠區(qū)。和大多數(shù)城市發(fā)展經(jīng)歷一樣，八九十年代隨州市區(qū)遍布了各種國企廠房和福利房大院，印象中父輩們經(jīng)歷了改革開放以來的國企改制和下崗潮，老城區(qū)的工業(yè)廠房開始退出歷史舞臺(tái)，商業(yè)和公共服務(wù)功能開始凸顯。

如今的老城區(qū)匯聚了整個(gè)隨州頂尖的醫(yī)院和學(xué)校，中百、中商、大潤發(fā)紛紛進(jìn)駐，形成了市區(qū)里幾個(gè)規(guī)模較大的商圈和綜合體。隨州最貴的樓盤齊星花園與之比鄰。但受制于舊城區(qū)福利房和民房的遍地開花，整個(gè)老城區(qū)的商品房項(xiàng)目仍然屈指可數(shù)。

就在中心城區(qū)工業(yè)弱化，服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展的趨勢(shì)下，城東新區(qū)承載著隨州工業(yè)東遷的職能進(jìn)入隨州人的視線。2005年上大學(xué)之后，每逢假期回家期間，都要坐上公交去城東鎮(zhèn)上走親訪友，途經(jīng)位于城東的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，發(fā)現(xiàn)沿線的農(nóng)田逐漸減少，取而代之的是大大小小的工業(yè)園區(qū)和廠房。如今入?yún)^(qū)企業(yè)已達(dá)到400家以上，形成了裝備制造、汽車及零部件、電子信息、農(nóng)產(chǎn)品加工、醫(yī)藥化工、物流運(yùn)輸、紡織服飾等七大支柱產(chǎn)業(yè)。

開發(fā)區(qū)總規(guī)劃面積86平方公里，轄區(qū)人口20萬，自2001年設(shè)立以來，先后有新火車站搬遷入?yún)^(qū)，隨州文化公園建成，香江隨州商貿(mào)中心落成，一個(gè)集產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)、休閑為一體的城東新區(qū)迅速崛起，為隨州的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了巨大的空間。從新火車站坐車回家，沿線隨處可見大大小小的樓盤和廣告標(biāo)語。

就在城東的發(fā)展如火如荼進(jìn)行時(shí)，城北新區(qū)的曾都區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)也初具規(guī)模，規(guī)劃面積17.98平方公里，入駐企業(yè)89家，以打造中國專用汽車之都生產(chǎn)基地為重點(diǎn)和特色。并依托前面提到的隨縣厲山鎮(zhèn)神龍故里風(fēng)景區(qū)，形成文化旅游產(chǎn)業(yè)。

3、供過于求，庫存高企，無奈降價(jià)

百余樓盤在售。目前隨州在售樓盤大約有90多個(gè)，較為知名的就是位于城南的碧桂園，其它大部分都是本土小開發(fā)商，前面提到的齊星花園的開發(fā)商便是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)入駐企業(yè)湖北齊星汽車車身有限公司。這些樓盤大多集中在城東、城南、城北、城西四大新區(qū)，中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以早期的福利房和民房為主要形態(tài)。對(duì)于這個(gè)常住人口在200多萬的地級(jí)市，中心人口密集區(qū)域以福利房和自有民房居住為主，縣轄區(qū)城鎮(zhèn)和農(nóng)業(yè)人口絕大多數(shù)有自住房，目前的供應(yīng)量還是較大的。

需求動(dòng)力不足。就個(gè)人近些年周邊親朋好友買房需求總結(jié)，隨州的房地產(chǎn)需求來源主要有以下幾類：

1）中心城區(qū)居民結(jié)婚及改善需求，老城區(qū)福利房大部分存在年代久遠(yuǎn)、不帶電梯、社區(qū)嘈雜等問題，一部分有條件的老城區(qū)居民會(huì)在結(jié)婚時(shí)購買商品房，或者全家改善住宅。但這部分需求量并不大，因?yàn)榻?jīng)歷了八九十年代的下崗潮，大部分工薪家庭處于長期失業(yè)狀態(tài)，一部分家庭子女長大后留在外地發(fā)展，另一部分在隨州本地成家立業(yè)的受制于工資水平和父母手上有限的積蓄，一般選擇與父母同住。
2）外地務(wù)工人員回鄉(xiāng)買房，一些在一二線城市打工的隨州人，手上有一定積蓄后會(huì)選擇在老城區(qū)及新區(qū)買房。
3）縣轄城鎮(zhèn)人口及農(nóng)業(yè)人口買房，前面產(chǎn)業(yè)部分提到過隨州的特色農(nóng)業(yè)，不少村鎮(zhèn)因此發(fā)家致富，在市區(qū)及新區(qū)買房。

供過于求，庫存高企。前面總結(jié)的幾種購房需求，整體上并不形成規(guī)模，不足以快速消化目前隨州大規(guī)模的房地產(chǎn)供應(yīng)量。而城東新區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃雖然已具規(guī)模，但大部分企業(yè)處于產(chǎn)業(yè)鏈低端，幾乎沒有核心技術(shù)和研發(fā)投入，導(dǎo)致由產(chǎn)業(yè)帶來的人口導(dǎo)入多數(shù)是本地及周邊的農(nóng)業(yè)人口，從事低端制造工作，無法吸引真正有能力買房的大學(xué)生及高知人群，在通往城東新火車站的路上可以看到，沿線大量樓盤的入住率并不高，反映出隨州目前的樓市庫存水平是相當(dāng)高的。

庫存高壓之下，房價(jià)下調(diào)。以齊星花園為例，目前的房價(jià)在4300元/平米，項(xiàng)目地處老城區(qū)，緊鄰隨州最大的商圈大潤發(fā)購物中心，隨州中心醫(yī)院、婦幼保健醫(yī)院、實(shí)驗(yàn)中學(xué)等市級(jí)一流醫(yī)療教育配套齊全，一度號(hào)稱隨州最貴的樓盤。曾經(jīng)有一個(gè)村鎮(zhèn)上的親友，在這個(gè)項(xiàng)目買了房子，主要就是考慮子女將來的讀書教育問題。但從他們?nèi)胱『蟮挠^察來看，到了晚上大部分住戶都沒有亮燈，可見銷售情況非常一般。


2014年以來，從身邊一些買房者的市場(chǎng)觀察來看，隨州房價(jià)整體處于下調(diào)狀態(tài)，有些樓盤價(jià)格下調(diào)大約在200元/平米，也反映出典型的三四線城市，受制于人口流入有限、庫存壓力較大，價(jià)格上漲動(dòng)力不足。

4、發(fā)展經(jīng)濟(jì)是化解房地產(chǎn)庫存的“法寶”

隨州的房地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨著八九十年代以來城市發(fā)展進(jìn)程和產(chǎn)業(yè)變遷格局一路走來，進(jìn)入白銀時(shí)代，面臨三四線城市高庫存居高不下的發(fā)展共性問題。未來，農(nóng)民工這一購房新群體可能為隨州這個(gè)三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來新的需求導(dǎo)入，但效果還有待觀察。

而當(dāng)前的去庫存之道，還應(yīng)該圍繞產(chǎn)業(yè)的提檔升級(jí)進(jìn)行，抓住國家發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、建設(shè)創(chuàng)新型城市，及湖北打造“1+8”城市圈的發(fā)展契機(jī)，發(fā)揮襄十隨汽車工業(yè)走廊重鎮(zhèn)地理優(yōu)勢(shì)，通過高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的引進(jìn)，吸引大學(xué)生和高知人口導(dǎo)入，帶來購房剛需。

（原標(biāo)題：湖北隨州:高庫存是城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的“陣痛”）

責(zé)任編輯：麗媛

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